Bauland – Nutzland: die Immobilienlage in Aachen. Eine Bestandsaufnahme.

Von Christina Rinkens

Die Zinsen sind so niedrig, die Mieten und Kaufpreise für Immobilien so hoch wie nie. Es mangelt an bezahlbarem Wohnraum, der Traum vom Eigenheim ist für viele nicht finanzierbar. Gleichzeitig wird in Aachen so viel neu gebaut, wie selten zuvor. Wie passt das zusammen? Könnte das Stadtpotenzial besser genutzt werden? Und überhaupt: Wird das Richtige gebaut?

Laut Experten sind die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten zwei Jahren um mehr als 25 Prozent gestiegen. Grund sind die gute Konjunktur und die niedrigen Zinsen. Hinzu kommt die Wohnungsknappheit. Nachfrage schafft eben dementsprechende Angebote. War Wohnraum in Aachen vor wenigen Jahren noch eine bezahlbare Angelegenheit, explodierten auch hier die Preise. Einfaches Beispiel: Zahlte man für den Kauf einer studentenidealen Wohnung von 30 Quadratmetern 2011 noch etwa 1.300 Euro pro Quadratmeter, so liegt der Preis für selbigen Fall inzwischen in einem Bereich von 2.500 bis 3.000 Euro. Mit einer satten Preissteigerung von bis zu über 200 Prozent.

Eigenheime für junge Menschen und Familien innerhalb Aachens zu erwerben, ist praktisch unmöglich geworden. Für ein gesundes Finanzierungsverhältnis sollten mindestens 20 Prozent des Kaufpreises eigenfinanziert werden können. Durch den hohen Grunderwerbssteuersatz von derzeit 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen summiert sich aber noch einmal ein ordentliches Sümmchen dazu. Und dieses ist nicht finanzierbar – bedeutet: Das Eigenkapital für die Finanzierung schrumpft, bis zu 100 Prozent müssen über ein Kreditinstitut finanziert werden. In Aachen findet man familiengeeignetes Wohneigentum in einer angemessenen Größe – gehen wir von mindestens 100 Quadratmetern aus – für vier Personen nicht unter 350.000 Euro. Um Eigenkapital, Grunderwerbssteuer, Notarkosten und alles Weitere aufbringen zu können, müssen also über 100.000 Euro (eigen)investiert werden können.

Dabei sind die Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung gerade eigentlich so günstig wie nie. Grund ist die Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Zwischen 1,4 und 2 Prozent schwankt der Baugeld-Zins aktuell. Doch Experten sehen schon 2019 das Ende des Niedrig-Zinses voraus. Was tun? Wenn man investieren kann, dann jetzt. Oder zumindest die günstigen Konditionen mit einem Forward-Darlehen sichern, um zu einem späteren Zeitpunkt zu diesen kaufen, bauen oder finanzieren zu können. Oder man spekuliert auf ein Erbe.

Bau-Boom
Wer den niedrigen Bau-Zins schon jetzt nutzt – und das nicht zu knapp – sind die vielen Investoren, die gerade ein Großbauprojekt nach dem anderen in Aachen realisieren. Viele Marktteilnehmer sehen im Wohneigentum eine nach wie vor gute Investitionsmöglichkeit, durch die niedrigen Zinsen werden andere Anlagemöglichkeiten weniger attraktiv. Folge: Es wird mehr in Immobilien investiert. Immerhin ist die Nachfrage durchaus vorhanden. Der Wohnungsmarkt ist angespannt – nicht nur in Aachen, sondern in allen größeren Städten. Entspannungsversuche wie die Mietpreisbremse schwächeln; Mietern in Alt-Verträgen kann nur gratuliert werden, denn fast jede Neu-Vermietung geht mit einer Mietpreiserhöhung einher.

Doch für wen bauen die Investoren? Tatsächlich dem Bedarf entsprechend? Nach wie vor gibt es in Aachen nicht genug Wohnraum für Studierende. Es gibt Projekte, die genau hier ansetzen wollen. Nehmen wir den Wohnkomplex „Lenny“ in der Lennéstraße stadtauswärts als Beispiel. In idealer Lage zwischen Uniklinik, Campus, Westpark und Innenstadt sind hier 69 Ein- bis Dreizimmerwohnungen entstanden; Viele ideal für Wohngemeinschaften.

Die Zielgruppe sind Studierende, Doktoranden und Young Professionals. „Das Konzept wird die überdurchschnittlich hohe Nachfrage nach kompaktem Wohnraum perfekt bedienen und ist daher exakt auf den Aachener Immobilienmarkt zugeschnitten“, heißt es in der Projektbeschreibung. Doch einen Haken gibt es: den Preis. Der Mietpreis liegt zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter. Für die meisten Studierenden dürfte das zu viel sein.

Auch am Theaterplatz sollen Studentenwohnungen entstehen. Die Landmarken AG baut auf dem frei gewordenen Grundstück zwischen Kapuzinergraben und Elisabethstraße einen Komplex aus drei Gebäuden. Neben einem hochmodernen Bankgebäude entstehen ein Motel One und – rückwärtig zur Elisabethstraße hin – die „We partment“-Apartments. 82 Mikrowohnungen. Die RWTH will hier außerdem ein Boarding-House betreiben, um auch kürzere Aufenthalte zu ermöglichen. Beste Innenstadtlage, exklusive Nachbarschaft, hochwertige Ausstattung. Auch das alles wird einen vielleicht angemessenen, aber doch hohen Preis haben.

Ein weiteres geplantes Bauprojekt, das die Wohnungslage für Studierende verbessern soll, ist „Blue Gate“ auf den Freiflächen an der Zollamtstraße neben dem Hauptbahnhof. Ein Projekt in Warteschleife. Obwohl Mitte 2016 das Baurecht erteilt wurde, verschiebt sich der Beginn des Bauvorhabens immer weiter nach hinten. Zeitgleich verbreiten sich in der Stadt Gerüchte, woran das wohl liegen mag. Fakt ist, dass auf dem 10.300 Quadratmeter großen Grundstück ein fünfteiliges Gebäudeensemble mit Flächen für Einzelhandel, Service, Fitness und Gastronomie, 6.000 Quadratmeter Bürofläche und ein Drei-Sterne-Holiday Inn Express Hotel mit 160 Zimmern entstehen sollen. Und zusätzlich 300 Studenten-Apartments – die eigentlich schon zum Wintersemester 2018 fertig werden sollten …

Geförderter Wohnraum –
exklusiver ­Wohnraum

Zusätzlich zum Gelände an der Zollamtstraße haben die Bauträger von „Blue Gate“ auch ein Grundstück am Drosselweg von der Stadt Aachen erworben. Hier sollen – vereinbarungsgemäß – Sozialwohnungen entstehen. Also öffentlich geförderter Wohnraum für weniger einkommensstarke Bürger. Aber auch nur, wenn die Altlastensanierung den Bauträger nicht mehr als 65.000 Euro kostet. Ein sehr geringer Betrag. Vermutet wird, dass es sich hierbei um ein für die Projektleitung günstiges Hintertürchen handeln könnte, von dieser Vereinbarung Abstand zu nehmen.

Auch an anderen Orten in Aachen entsteht öffentlich geförderter Wohnraum. Die gewoge AG baut gerade an der Eckenerstraße in Aachen Brand einen Neubau mit insgesamt 33 Mietwohnungen, davon 20 nur mit Wohnberechtigungsschein anmietbar. Zeitgleich saniert und baut sie auf dem Gelände der Gustav-Talbot-Siedlung 97 Wohnungen, zu 60 Prozent öffentlich gefördert. Das durch die Landmarken AG entstehende Quartier „Guter Freund“ im Aachener Ostviertel weist sogar einen Sozialwohnungsanteil von 70 Prozent auf. Zu den weiteren Wohnungen im „Guten Freund“ heißt es vonseiten der Landmarken AG: „Die frei finanzierten Penthouse- und Eigentumswohnungen liegen im bezahlbaren Rahmen.“

Ein Vorwurf, der der Bauwirtschaft gerne gemacht wird, ist: Man konzentriere sich nur auf das obere Fünftel der Bevölkerung, es werde zu hochpreisig gebaut. Damit hätte die Bauwirtschaft eine Mitschuld an den steigenden Preisen für neue Wohnungen und Häuser. Zeitgleich gibt es in Aachen noch zahlreiche Baulücken, die durch Neubauten geschlossen werden könnten. Potenzial für weitere Projekte ist vorhanden. Und auch könnten an der ein oder anderen Stelle bestehende Gebäude aufgestockt werden.

Wenn das Innenstadtpotenzial nicht genutzt wird, kommt es immer weiter zu einer Zersiedelung in Randbereiche. Folge: Grünflächen und die Umwelt müssen weichen. Zugleich ist durch Aachens besondere Lage im „Kessel“ darauf zu achten, dass die Frischluftschneisen nicht zugebaut werden und das Mikroklima stimmt.

Eine Herausforderung, der sich gerade auch die Bauherren des Neubauprojekts, mit dem das abrissbereite Vegla-Gebäude an Bismarckstraße und Viktoriaallee ersetzt werden soll, stellen müssen. Zu viel und zu hoch zu bauen, birgt also auch Risiken. Nicht nur die Stress- und Lärmbelästigung der Aachener Bevölkerung durch die vielen Großbaustellen in der Stadt. Aber ohne Bau keine Entlastung auf dem Wohnungsmarkt.

Wobei auch hier andere Stellschrauben zu bedienen wären. Das Leben in den Randbezirken und der StädteRegion müsste attraktiver gemacht werden, durch eine funktionierende Infrastruktur beispielsweise. Leerstände und günstigen Wohnraum gibt es zum Beispiel in Stolberg zur Genüge. Steuerliche Anreize und Entlastungen könnten jungen Familien helfen, sich den Traum vom Eigenheim doch noch zu erfüllen. Die Immobilienlage in Aachen polarisiert. Damit sich keiner außen vor oder gar aus der Innenstadt verdrängt fühlen muss, muss noch die ein oder andere Lücke geschlossen werden …  \